Grazie alla fideiussione per il corretto pagamento del canone annuo il proprietario ha la garanzia di non perdere le pigioni spettanti, poiché in caso di morosità, verrà corrisposto tramite la fideiussione il canone non ricevuto fino ad un massimo di 12 mensilità.
Affidabilità dell’inquilino e continuità dei pagamenti dei canoni di locazione sono in cima alle preoccupazioni dei proprietari. Il primo passo per tutelarsi è lo “screening” dell’inquilino, che può essere fatto da se stessi o più propriamente dalle agenzie immobiliari se gli è stato affidato il mandato.
Bisogna poi predisporre un buon contratto, con patti chiari e tassativi circa il versamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate e la relativa scadenza. Nell’accordo viene di solito inserita una clausola per cui al mancato pagamento del canone consegue automaticamente il diritto di risolvere il rapporto. Per esempio una clausola che riproduca il contenuto dell’articolo 5 della legge 392/78, secondo il quale «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile».
L DEPOSITO CAUZIONALE
La forma di garanzia più usata è il deposito cauzionale, che secondo l’art. 11 della legge 392/78 non può superare le tre mensilità e produce interessi legali. La norma – ancora vigente – è però derogabile nelle locazioni abitative “libere“, dove quindi l’ammontare del deposito può esser determinato dalle parti. A ogni modo, l’incertezza economica e il peso della tassazione sulla casa spingono i proprietari a richiedere al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria. L’interesse per le formule di garanzia dei canoni di affitto è motivato dai lunghi tempi che servono per risolvere la controversia (e ottenere uno sfratto). Perché è vero che in caso di morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori, come le spese condominiali, ci si può avvalere delle procedure semplificate rispetto all’ordinario. Ma i tempi per la liberazione dell’immobile restano comunque lunghi, e fino alla convalida del giudice non si può provare al fisco che per tutta la durata della morosità non ci sia stato reddito da tassare (la tassazione avviene per competenza, a prescindere dall’effettiva percezione del canone).
LA FIDEIUSSIONE
Come funzionano queste forme di tutela aggiuntiva?
Al contratto di affitto se ne aggiunge un altro (autonomo) di fideiussione, che garantisce al locatore l’impegno assunto dall’inquilino, e può ricomprendere le perdite che derivano sia dal mancato pagamento che dall’omesso rilascio dell’immobile nei tempi previsti. Anche se, per favorire un incontro tra domanda e offerta, la fideiussione va spesso anche a coprire il deposito cauzionale, che in sé è solo finalizzato a evitare il danneggiamento dell’immobile alla riconsegna. È bene che la polizza fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate: tempo necessario alla causa di sfratto.
LE TUTELE
Di solito la polizza viene consegnata dall’inquilino (che ne paga il premio) prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ma si può anche pattuire che venga consegnata entro un certo termine, trascorso il quale il contratto si risolve per inadempimento grave.